Kan du miste din bolig?

​

Vi har hjulpet mange til å beholde boligen, og minst følgende alternativ er aktuelle:

​

Nytt boliglån

Refinansiering av bolig lånet

Ny avtale med långiver

Offentlig gjeldsordning -

hvor det kan være mulig å redde  boligen.

​

Vår jurist hjelper deg.

​

Ønsker du å få vurdert hvilke muligheter du har - kontakt oss.

​

Kort innføring i tvangssalg

 

Normalt er det en av pantekreditorene som begjærer tvangssalg ved betalingsmislighold. Pant i eiendom etableres normalt ved frivillig pant, legalpant (lovbestemt pant) eller ved tvangspant, for eksempel ved et normalt boliglån eller ved at en annen kreditor begjærer utlegg gjennom namsmannen/fogden og oppnår utleggspant.

 

I Norge har vi også særnamsmenn, eksempelvis Skatteetaten og Statens innkrevingssentral som også kan ta utlegg/utleggspant i eiendom og som også han begjære tvangssalg og det gjøres også relativt ofte. Gjennomføring av tvangssalget reguleres av Tvangsfullbyrdelsesloven av 2. juni 1992. Den som ønsker å lese selve lovteksten kan gå til Lovdata.

 

Når pant er etablert og gjelden misligholdt kan kreditor normalt begjære tvangssalg ved at det sendes en begjæring til tingretten med krav om tvangssalg av eiendommen. Dersom eiendommen eies i sameie mellom to eller flere personer (ektefeller/samboere etc.) får utleggskreditor kun pant i den delen av eiendommen som eies av skyldner hvis namsmannen er klar over hvem som eier boligen. Frivillig pant etableres normalt i hele eiendommen selv om kun en av sameierne er debitor/skyldner for lånet. En utleggskreditor skal kun oppnå pant i skyldners/debitors andel av eiendommen. Det kan være hele eller deler av eiendommen.

 

Når det begjæres tvangssalg, kan kreditor kun begjære tvangssalg over den delen av eiendommen han har pantesikkerhet i. Det begjæres derfor ofte tvangssalg av halvparten av en bolig (ideell andel), hvis eksempelvis bare en av ektefellene/samboerne som har misligholdt et lån/krav som har fått pant i boligen. Skyldner eller den andre sameier kan godta at hele boligen selges på tvangssalget, men normalt vil pantekreditor ikke få en slik aksept.

 

Kommunale avgifter har legalpant i eiendommen (lovbestemt pant) og avgiftene har sikkerhet før all annen gjeld på eiendommen. Slike avgifter (og eventuell andre krav med legalpant) må derfor betales hvis ikke kan kemner begjære tvangssalg av eiendommen og slike tvangssalg vil normalt gjennomføres selv om eiendommen er overbeheftet (gjeld over verdien av eiendommen).

 

Dersom det tas pant i en eiendom og pantekravet ligger utenfor verdien av boligen vil eiendommen ikke kunne tvangsselges fordi foranstående pengeheftelser må innløses fullt ut av salgssummen. Ikke-pengeheftelser som står foran saksøkers krav må overtas av kjøper utenfor kjøpesummen for eiendommen. Det kan derfor medføre at en kreditor som har pant over verdien av eiendommen ikke kan klare å gjennomføre et tvangssalg. Begjæres det tvangssalg av en kreditor som har pant i eiendommen utover verdien av boligen skal tingretten nekte å legge boligen ut for salg. Tingretten skal også nekte stadfestelse av budet på eiendommen hvis dekningsprinsippet ikke kan oppfylles ved at salgssummen/budet ble for lavt. Kreditorer som har pant i en eiendom, vil normalt true med tvangssalg hvis lånet/gjelden ikke betales uten å informere om at tvangssalg ikke vil kunne gjennomføres hvis boligen er overbeheftet (pantegjelden er over verdien av eiendommen) og et bud på eiendommen ikke vil gi dekning til alle pengekrav foran saksøkers pengekrav.

 

Hvis pantekravet ligge innenfor verdien av eiendommen vil eiendommen normalt kunne tvangsselges selv om budet som kommer inn er lavere enn det kravet som ligger til grunn for tvangssalget. Salgssummen av eiendommen må gi full dekning til foranstående pengekrav og alle (salgs) kostnadene ved salget, men det er ikke nødvendig at saksøker/kreditor som begjærer tvangssalget oppnår helt eller delvis dekning av eget krav. Ikke pengemessige krav med prioritet foran saksøkerens krav berøres ikke av tvangssalget. Normalt vil skylder senere måtte innfri den delen av pantekravet som ikke ble innfridd/utbetalt av kjøpesummen for eiendommen.

 

Den som mister retten til bolig på grunn av tvangssalget kan kreve erstatningsbolig hvis en har forsøkt å skaffe seg bolig uten å lykkes, men dette gjelder ikke hvis boliglånet er kommet i mislighold og det er en slik kreditor (normalt banken) som har begjært tvangssalget.

 

Når kreditor har begjært tvangssalg bør du prøve en frivillig forhandling for om mulig å få kreditor til å tilbakekalle tvangssalget. Det er ofte en fordel å bruke en profesjonell rådgiver, offentlig eller uavhengig. Normalt vil en bolig som går på tvangssalg selges av en ordinær eiendomsmegler eller advokat, og i annonsen blir det ikke opplyst at det et et tvangssalg. Imidlertid skal det opplyses i salgsprospektet at boligen selges på tvangssalg slik at alle som får salgsprospektet vil vite at salget er et tvangssalg.

 

Dersom det er begjært tvangssalg av boligen og skyldner kontaktes av megler for å få igangsatt salgsprosessen, er det meget viktig å samarbeide om salget og ikke legge hindringer i veien. Dersom det skjer kan det sendes begjæring om utkastelse av skyldner til tingretten før salget er gjennomført, jf tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14.

 

Gjeldsordningsloven gir en privatperson en viss mulighet til å beholde en nøktern bolig hvis det oppnås gjeldsordning etter denne loven.

​

​

​